کروکی رونق مسکن ۱۴۰۱

یک سند رسمی جدید از «کفایت پیشنهاد مسکن در برابر مصرفی موجود در کشور» منتشر شده است که آماری آن یکبار دیگر همزمان با اعمال سیاست بابت «خطای تشخیص در شناسایی عامل قیمت ملک»، اثبات می‌کند «این ابرکود ملکی بسیار بعید است. با سیاست‌های فعلی به خط‌پایان می‌رسد چون کانون مسئله خارج از نقطه اصابت احتمالی سیاست موجود است».

به گزارش دنیای اقتصاد، مرکز آمار ایران آخرین گزارش جامعی با عنوان «جایگاه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی استان های کشور» منتشر کرد که در یکی از صفحات این گزارش، اطلاعاتی درباره «حجم واحدهای مسکونی در حال مصرف و همچنین تعداد خانوارهای موجود در کشور» منتشر کرد. منعکس شده است.این داده ها نشان می دهد، با وجود “رکود بیسابقه ساخت مسکن در سال گذشته 5 ‘، اما در حال حاضر فاصله (نابرابری) بین تعداد خانه ها در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترین میزان 10 سال گذشته رسیده و از ابرشکاف به شکاف جزئی تبدیل شده است.این شکاف در سال 90 به میزان 5 درصد کسری خانه در برابر خانوارها بود که در سال 95 درست در مقطع بعد از ابررونق ساختوساز سالهای 90 تا 92 و همچنین بعد از عصر احداث مسکنمهر، میزان آن (کسری در برابر برابر است). درخواست) نه تنها ترمیم نشد که تشدید هم شد و به 6 درصد رسید. اما در ابتدایی 1400 در شرایطی که تیراژ ساخت مسکن در سالهای 96 تا 99 به نصف دوره‌های دبل ررسید، شکاف مسکنهن نزی همچنین اطلاعات تکمیلی نیز «واقعیت معنادارتر» را درباره بخش مسکن بازگو می‌کند. علاوه بر واحدهای مسکونی در حال مصرف، یکسری «خانه خالی و خانه دوم» در بازار ملک وجود دارد که مجموع این سه دسته املاک مسکونی در کل کشور، هماکنون در بدترین حالت، «12 درصد بیشتر از کل خانوارها» است.

این ارقام به خوبی اثبات می کند، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بیسابقه قیمت ها در دوره اخیر، “رکود خانه سازی» نبوده، بلکه یکی از دو اصل اصلی در خارج از مسکن و یکی دیگر در داخل بازار ملک – و نه در بازار ساخت و ساز. – است که اگر سیاست گذاری به «بیراهه تصمیمات و تغییر برای اصطلاح تنظیم بازار مسکن» پایان دهد و به «کروکی اصلی و معتبر رونق» برود، سال آینده «سال بهبود اوضاع برای سرمایه گذاران ساختمانی و مصرفی خانه» خواهد بود.

چقدر خانه در برابر چه تعداد خانوار؟

جزئیات داده های مرکز آمار ایران درباره آخرین وضعیت موجود مسکن در کشور و نسبت آن با تعداد خانوارها حاکی است، سال 90 تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. در آن سال، 20 میلیون خانه در حال استفاده در کشوری بود که 21 میلیون و 100 هزار خانوار در این خانو‌ن دانوان داشت. یک اقتصاد در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان «تراکم خانوار در واحد مسکونی» که نسبت به تعداد خانوارها بر تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده به دست میآید. عدد حاصل از این نسبت در سال 90 برابر با 06/1 بود. برای شرح ساده این نسبت بهتر است عکس آن را توضیح داد. یعنی نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها که نتیجه حاصل از آن، کسری یا مازاد مشخص می شود. این عدد همان «کسری 5 درصدی» در سال 90 است.

کسری «واحدهای مسکونی در حال استفاده» در برابر «خانوارها» در سال 95 به 8/5 درصد رسید. در آن سال 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی ساکن بودند.سال 95 در شرایطی،کسری عرضه، یک درصد نسبت به سال 90 افزایش یافت که طی سالهای 90 تا 95 تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها به لحاظ رشد عرضه سالانه واحد مسکونی جدید، رکورد زد. طی 90 تا 92 ، تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سالهای دهه 90 رسید. در سایر شهرها نیز ساختوسازهای انبوه مسکن مهر ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتیجه کار در بازار مصرف، نه تنها به «مازاد عرضه در مصرف مصرف در برابر مصرفی کل» ممکن است به دلیل «خلاصه اصلی تنظیم بازار ملک»، خروج از آن. بخشی از عرضه‌های جدید از بازار مصرف به «بازار املاک بلااستفاده‌»، کالای مصرفی تشدید شد. در 1400 اما شرایط به شکل دیگری رقم خورد که باز هم منشأ آن را تولید می کند، بدون اینکه ارتباط اولیه با تیربارش داشته باشد.

در پایان سال 99 (یا همان ابتدایی 1400) تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها ساکن بوده و هستند. به این ترتیب، «کسری در مقایسه با یکدیگر» در سال 99 به 2 درصد رسید. این «افت کسری عرضه مصرفی در برابر خانوارها» در شرایطی رقم خورد که طی سالهای 95 تا 99 رکود شدید و بیسابقه آن هم به شکل سریالی (4 حداقل سال) در بازار ساخت و تولید مسکن ماندگار بود. در سالهای ابتدایی دهه 90 تیراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا یک میلیون واحد در نوسان بود، اما طی سالهای 95 تا 99 تیراژ مسکن جدید در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد. با وجود این افت شدید ساخت مسکن، شکاف پیشنهاد بهبود پیدا کرد، چون سرعت رشد خانوارهاره
زیرپوست عرضه مسکن ; «مازاد عرضه»

«خانه‌های در حال استفاده» که در گزارش مرکز آمار محاسبه شکاف در برابنر استفاده می‌شود، همها خایا است، همها خایا است، همها خایا هستند. در بازار مسکن طبق اطلاعات مرکز آمار -مربوط به سرشماری 90 و 95- علاوه بر خانه هاد در حال حاضر، تفوا خانه های خالی و خانه های دوم. در سال 90 مجموع “خانه های خالی و دوم” به میزان 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بود که در سال 95 این حجم خانه به 4 میلیون و 700 هزار واحد افزایش یافت.به این ترتیب، کل موجود مسکن در سال 90 معادل رقمی 22 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بوده که در سال 95 به 27 میلیون و 500 هزار واحد افزایش پیدا می‌کند. با این حساب، بازار مسکن در سال 90 به لحاظ «کل موجودی خانه ها در حال استفاده، خالی و دوم»، با 5 درصد مازاد در برابر مخالفی کل روبه رو بوده است که این رقم مازاد در سال 95 به 14 درصد افزایش پیدا می کند. . نکته معنادار این ارقام، «انحراف مسیر مصرف مسکن از بازار مصرف» است.

> تاسیسات

می‌دهد ؟هه اتفاقی رخ می‌دهد ؟

طی سال‌های 95 تا 99، در مجموع حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته می‌شود. همچنین در این سالها با استناد به رفتار قبلی سازندگان در دوره های رونق و رشد قیمت، ساختمان هایی که در گذشته نیمه کاره رها شده بود، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می شود.

بنابراین “موجودی 25 میلیون و 600 هزار واحدی خانه های در حال استفاده در سال 99” در مقایسه با “موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحدی همین خانه ها در سال 95″، به معنای افزایش 8/2 میلیون خانه های در حال استفاده در این مدت. است که 6/1 میلیون آن همان عرضه جدید و حدود یک میلیون آن یا از محل تکمیل واحدهای قبلی یا از محل تبدیل خانه های خالی به خانه های در حال استفاده بوده است. بهترین سناریو آن است که فرض شود، حدود یک میلیون واحد مسکونی از خانه های خالی، طی این مدت، روان بازار مصرف می شود که در این صورت، کل خانه های موجود در کشور 1 مجموع سه نوع- در حال حاضر 29 میلیون و 300 هزار واحد. مسکونی است. در این صورت، مازاد عرضه 12 درصدی در بازار مسکن وجود دارد. اما در سناریوی محتمل، حجمی از خانه های خالی شناسایی شده در سال 95 در پایان سال 99 کم و حتی به خاطر “حجم بالای خریدهای سرمایه های مسکن در سال های 97 تا 99″، اضافه شده است. در این صورت، نه تنها بازار مسکن در شرایط فعلی، کسری نیست که مازاد 16 درصدی با آن مواجه است.

جعبه‌ابزار ویژه خروج از رکود

تا اینجا مشخص شد، بازار مسکن با احتساب کل موجودی خانه ها -اعم از در حال استفاده، خالی و ملک دوم و چندم- کسری عرضه نمی شود، اما بین 12 تا 16 درصد با مازاد عرضه روبهرو است. اما چرا اثر این مازاد عرضه می کند، در بازار مسکن به شکل «دسترسی مناسب خانهاولیها به مسکن در استطاعت» و همچنین «کاهش قیمت مسکن در سطح متعارف» بروز پیدا کرده است؟

پاسخ به «اشکال سیاست‌های اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن» مربوط می‌شود. برای حل مشکل باید مسیر خروج از ابرکود مسکن به رونق غیرتورمی، ایجاد شود. این مسیر با چهار ابزار قابل طراحی و استفاده است.در گام اول، لازم است «محیط کسب و کار» برای سرمایه گذاری های مولد بهبود پیدا کند تا افراد به «سودگیری از خلق ارزش افزوده» در بخش های مختلف اقتصادی از جمله های بخش ساختمان می شوند. موفق دنیا، خانوارها و گروه‌های مختلف در سرمایه‌گذاری، پساندازیاری، پساندازهای خود را از طرسانریورساری. چون از یکسو، عایدی این مدل سرمایه گذاری به خاطر فراهم بودن زمینه تولید و کسب و کار، قابل توجه است و هم چنین، تورم عمومی به دلیل نبود انتظارات تورمی در سطح پایین (پایینتر از عایدی تولید) قرار دارد.

ابزار دوم در این جعبه‌ابزار، به «بازار رقیب بازار خلق ارزش افزوده» اصابت می‌کند. طی سالهای اخیر، «خرید ملک به قصد سودگیری» رونق داشت، چون افراد می‌دادند از «بازدهی اسمی دارایی‌ها» سودگیری می‌کنند تا «از بخش‌های مولد» .این کار باعث «کسری عرضه مصرفی در بازار مسکن» و «افزایش خانه‌های بلااستفاده» می‌شود. در کشور است. در این مورد، عامل خریدهای سرمایه‌ای، «انتظارات تورمی» و پناه بردن افراد به خرید ملک بوده، نرسید. اما علاوه بر اینکه در خارج از بخش مسکن، باید سیاست های «کاهنده انتظارات تورمی و فراهم کردن شرایط مناسب برای تولید» را فراهم کند، در داخل بازار مسکن نیز باید با «لنگر مالیاتی»، رقیب «جریان مولد سرمایه گذاری» شود. این لنگر، همان مالیات سالانه بر املاک است که «ریسک صفر خریدهای بلااستفاده مسکن» را به «بازدارندگی قوی» تبدیل می کند. هدف‌گذاری تورمی یکی از همین ابزارها است تا افراد احساس کنند «مجموعه اقتصاد در سال‌های آینده به سمکت‌خر». همچنین لازم است «ریسک‌های غیراقتصادی» نیز بتواند این موضوع را به «کاهش انتظارات تورمی» بینجام برساند.

ابزار آخر برای رونق مسکن در 1401

کروکی اصلی رونق مسکن در سال جدید با «ابزار چهارم» تکمیل می‌شود. این ابزار، «تسهیلات لیزینگ خرید مسکن» برای «ایجاد فرآیند دومویی خریدوفروش مصرفی در بازار آپارستن» است. این یک واقعیت است که مسکن با «کبود منابع بانکی» برای پرداخت هزینه خرید روبه‌رو است. از طرفی، خرید مسکن باید در استقرار گروه های -دهک های پایین و متوسط- باشد تا امکان صهمبخا وجود داشته باشد. پس یک کار باید صورت بگیرد تا هم «کبود منابع برای تسهیلات» شود و هم «امکان پرداخت تسهگانام رداخت تسهیاناد هرداخت تسهیانام». برای این منظور، «تسهیلات لیزینگ» کلید حل مشکل است. تسهیلات لیزینگ با منابع به قیمت روز تامین می شود که علی القاعده باید با نرخ سود با قیمت تمتموار. مخاطبان تسهیلات لیزینگ مسکن افراد هستند که می‌پردازند اقساط بالا را دارنرن و متقر فروش یاانه‌بار. در نتیجه، این مترات باعث می‌شود که خانه‌های کم‌کم‌تر عرضه شود در بازار افزایش بانک‌ها و از سوی دیگر، نرخ‌های جامعه‌ای محدود را با حمایت از اختیارات خانه‌های هدف قرار می‌دهند. کاملا مشخص است این جعبه ابزار از یکسو، «حل مسئله اصلی بازار مسکن» که همان «حبس عرضه در بازار خانه های خالی» است را هدف قرار داده و از سوی دیگر، «باعث احیای قدرت خرید مسکن بعد از حل مسئله» خواهد شد.