ملک‌بازی علیه ملک‌سازی

عایدی ساخت مسکن در پایتخت به زیر کف انتظار سازنده‌ها سقوط کرد. محاسبات «دنیایاقتصاد» از تازه‌ترین حاشیه سود ساخت مسکن در شهر نشان دهنده ریزش عایدی سرمایه‌گذاری است که علت آن خروج بزرگ‌کننده‌ها از بازار عرضه مسکن را نشان می‌دهد. در حدود دو سال گذشته مورد انتظار سازنده های مسکن در شهر تهران برای یک دوره ساخت ( چندین سال به طول میانجامید) به کف 30 تا 40درصدی رسیده وفرآیند ساخت وساز به لحاظ خرید عایدی برای بسازو بها. غیرجذاب بود، محاسبات نشان می دهد حاشیه سود ساخت مسکن در پایتخت هماکنون به زیر کف کف س سود مورد انتظار سازنده ها یعنی کمتر از 30درصد سقوط کرده است. کف مورد انتظار سازنده ها برای کسب سود از بازار و ساخت در جریان اجرای پروژه های ساختمانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت مسکن سالانه معادل 15درصد است که بررسی ها نشان می دهد در شرایط فعلی این عایدی به کف مورد انتظار سازنده ها کاهش یافته است. است. نتایج حاکی هم‌‌اکنون این میزان در شهر تهران به حول و حوش 28‌درصد برای یک دوره حداقل دو سالم و سالم است. این حاشیه سود که در واقع تفاضل قیمت تمام شده ساخته شده از قیمت فروش واحدهای نوساز است اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و …) و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز ساخته شده محاسبه شده است. چه سودی برای فعالیت های ساخت و ساز مربوط به فعالیت های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران شامل و مناطق لوکس شمال شهر تهران است که هم هزینه های ساخت و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها شرایط کاملا متفاوت با مناطق مصرفی و معمولی دارد، نمی شود. . در واقع این حاشیه سود قیمت‌های عرف ساخت و ساز در مناطق مصرفی محاسبه شده است.

به گزارش «دنیایاقتصاد»، از دو سال قبل به دنبال غیرقانونی شدن روند ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی برای سازنده های وب، تعداد زیادی از سازندگان تازه کار و بدون بنیه مالی کافی برای ادامه فعالیت های ساخت و ساز از بازار خارج شدند و گروهی از سازندگان اصیل، با آنها. سابقه وکهنهکار در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران باقی مانده و فعالیتهای خود را ادامه دادند هر چند این گروه از سازندگان نیز به چند دلیل و عمده، فعالیتهای خود را چه به میزان انجام کار و چه از نظر حجم ساخت و سازها و تعداد پروژه های ساختمانی. ، محدود کرده و دامنه کار خود را در بازار ساخت و ساز را کاهش داد. خروجی‌های تازه‌کار یا با کار کمتر، از بازار ساخت و ساز تبدیل به رکود به اتسکرکم می‌شود.

دلیل اصلی این موضوع، به جهش هزینه های ساخت مسکن از منطقه جهش زمین و همچنین رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در غیاب آخرین حلقه تکمیل کننده زنجیره ساخت و ساز، یعنی قدرت خرید قیمت خرید مصرفان برای ورود مسکن (معیوب شدن چرخه ساخت و ساز) . بررسی های “دنیایاقتصاد” نشان می دهد طی دو سال گذشته از محل جهش قیمت زمین به عنوان هزینه برترین ساختمانی و همچنین سرعت گرفتن قیمت رشد مصالح ساختمانی (به عنوان یکی از دو جزء اصلی و سرمایه گذاری ساختمانی) قیمت تمام شده ساخت مسکن به افزایش افزایش یافت . این در حالی است که به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن طی سه سال – ابتدای سال 97 تا پایان 99- گروه قابلتوجهی از مصرفان مصرفی و به خصوص خانهاولیها در نتیجه ضعف قدرت خرید به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده و در نتیجه چرخه ساخت و ساز که حلقه آخر آن فروش واحدهای ساخته شده برای تامین پروژه های مالی جدید است، ناقص شد.

وخامت اوضاع ساخت وساز

رصد آخرین وضعیت بازار ساخت و سرمایه گذاری مسکن در شهر تهران از وخیمتر شدن ساختمان های رکودی در پایتخت به واسطه افزایش ساختمان ها سقوط عایدی و حاشیه سود سازنده ها از کف مورد انتظار آنها خبر می دهد. در حالی که پیش از این و در سالهای گذشته طول دوره ساخت مسکن معمولاً یک بازه زمانی 18 تا 24 ماه (معادل یک سال اول تا دو سال) بود، هماکنون این بازه زمانی به طور متوسط ​​و در عمده پروژه ها به بیش از دو سال می رسید. سال افزایش یافته است.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن از محل افزایش هزینه های شدید ساخت و ساز و همچنین ممکن است برای خرید واحدهای ساخته شده مورد استفاده قرار نگیرد. این در حالی است که در طی دو سال گذشته در برخی از مقاطع برخی از برخی موارد کمیاب و حتی نایاب شد یا سرعت رشد آنها به حدی بود که قیمت از سازنده ها به دلیل نامشخص بودن چشم اندازهای هزینه های ساخت و برخورد با معضل تامین مالی، سرعت انجام می شود. پروژه های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود سازنده ها وسرمایه گذاران ساختمانی در ساخت و سازهای معمولی و مصرفی شهر تهران در حالی که هماکنون به حول و حوش 28درصد است برای یک دوره بیش از 200 سال ساخت و ساز سقوط کرده است که این وضعیت را می توان به عنوان شرایط تعیین کننده خروج سازنده ها از بازار ساخت و ساز در بازار کرد. مقطع زمانی فعلی معرفی کرد.

شرایطی که بعد از خروج سازنده های تازه کار یا کمسابقه از بازار ساخت و ساز از دو سال گذشته، هماکنون برخی دیگر از سازنده ها که اتفاقا جزو سازنده های کهنهکار و بسابقه هستند نیز از این بازار خارج می شوند. هر چند شرایط فعلی به معنای قرار گرفتن سازنده در شرایط زیان نیست. ابتدا و از دو سال گذشته ساخت و ساز به دنبال حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها به کف به فعالیت های غیرجذاب تبدیل شد و هماکنون حاشیه سود انتظار سازنده ها به زیر کف سقوط کرده است.

این وضعیت سنگین‌تر شدن رکود ساختمانی ایجاد شده است. یک سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا بهرغم کاهش سرعت رشد قیمت زمین و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در سالجاری، حاشیه سود سازنده از کف مورد انتظار پایینتر آمده است؟ در سال‌جاری، نه تنها سرعت رشد زمین کاهش یافت بلکه رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشد با این حال، حاشیه سود سازنده‌ها از فعالیت‌های ساختمانی رقم خورد. در حالی که انتظار می‌رود با کاهش سرعت رشد هزینه‌های ساخت و ساز مسکن، حاشیه سازندگان نیز افزایش سازندها نیز افزتایش کنند. اما عملا عکس این رویداد یعنی کاهش حاشیه سازنده‌ها رخ داد. مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به دور موتور تورم مسکن به پایین‌ترین حوضوع را می‌توان به دور موتور تورم مسکن به پایین‌تر رساند. درست است که سرعت هزینه های مسکن در شهر تهران در سالجاری به میزان قابل توجهی کاهش یافت اما همزمان دور موتور تورم مسکن (یا سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی ساخت و ساز) نیز کم شد.

آمارهای رسمی نشان می دهد از ابتدای سالجاری تا پایان پاییز امسال، متوسط ​​​​قیمت مسکن در شهر تهران تنها 8درصد رشد کرده است در حالی که مصالح ساختمانی (به عنوان تنها یک فاکتور هزینه بر ساخت مسکن) تا پایان تابستان رشد 28درصدی است. در حالی که آخرین آمارها، تورم زمین نیز در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بود.

منطقه مناطق مصرفی

تحقیقات میدانی نشان میدهد هماکنون عمده سازندگانی که پیش از این در بازار مناطق مصرفی شهر تهران به مناطق خاص واقع در نیمه جنوبی پایتخت فعالیت میکردند ساخت وساز رای فعالیتها به صرفه نمیدانند. به عنوان مثال هماکنون در منطقه 10 شهر تهران که یک منطقه معمولی و کانون عرضه واحدهای مصرفی مسکونی، ارزانقیمت و کوچک متراژ است متوسط ​​​​هزینه تمام ساخته شده مسکن (هزینه ساخت به علاوه سایر زمین) حول و حوش مترمربعی 25 میلیون تومان است. متوسط ​​قیمت فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی نوساز در این منطقه نیز عددی بین 30 تا 35 میلیون تومان است.

امتیازها همچنین در متوسط ​​قیمت تمام شده مسکن در مناطق متوسط ​​شهری ومصرفی شهر نشان می دهد، هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30 میلیون تومان است که از این میزان حدود 14 میلیون تومان هزینه ساخت و ساز و حدود 15 میلیون تومان سهم زمین است. در یک مترمربع بناست .

به طور کلی چند متغیر اصلی بر روی حاشیه ساختوساز مسکن تجهیزاتی هستند که زمین و مصالح را تامین می کنند و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهمترین آنها به شمار میروند.

در کنار همه این تغییرات برخی از سیاستهای غلط و همچنین برخی از بی‌عملی‌ها از سوی سیارستگذار مسکن، توروان دتورانزار مسکنزخشرسانزز در نبود اهرم های درمان مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی از جمله غیر بانکی سالانه برای املاک مسکونی، بسیاری از سرمایه ها به جای آن فقط ساخت مسکن به بازار خرید و فروش واحدهای وارد شده و در نهایت این واحدها در بازار مسکن به صورت خالی فریز می شوند. . در حالی که با اعمال اهرم مالیاتی، یعنی مالیات سالانه براملاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته بازی، نه تنها حلقه آخرین فرآیند ساخت و ساز، یعنی بازار مسکن رونق می گیرد بلکه سرمایه های ملکی نیز صرف تولید مسکن خواهد شد.

چشم‌انداز حاشیه سود ساخت

بررسی ها در خصوص چشم اندازه حاشیه سود سازنده ها وهمچنین روند مورد انتظار برای سرمایه گذاری ملکی نشان می دهد قدرتمندترین عامل برای تاثیر بر بازار مسکن و ساخت و ساز در ماه های پیشرو یک تغییر برونزاست. این برنامه برونزا همان نتایج پیش‌رو از روند برجام است که در موفقیت آمیز بودن همه قیمت‌ها همارزز است. رویدادهای مثبت در این زمینه اگر چه در حباب مسکن و کاهش قیمت در بازار هزینه مسکن خواهد بود اما از سوی دیگر باعث کاهش قیمت در همه بازارها از جمله بازار زمین و مصالحی نیز می شود. با این، از آنجایی که در صورت تصویب نتیجه مذاکره برجام، به احتمال زیاد بازار مسکن با افت قیمت همراه می شود و حاشیه سود سازنده ها از این محل تحت تاثیر قرار می گیرند، برای احیای مجدد نبض ساخت و ساز با کسب حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها. به یک دوره نیاز است. در حصول نتایج مثبت از این مذاکره به احیای مسکن از محل حل حبارقیررن متقاضیان مصرفی به بازار مسکن و خرید آپارتمان‌ها از سوی آنها نیز حلقه‌های آخر سرمایه‌گذاری نکماما نیماما هستند. از سوی دیگر، کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و حتی ثابت‌ن هزینه‌های ساخت و ساز در شرایط ماندگاری که استفاده از آنها به بازار بازمی‌گردد، می‌تواند منجر به بازگشت سازنده‌ها، دستکم به کف مورد انتظار و بار دیگر سازنده‌ها برای ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی ترغیب شود. .